采購(gòu)需求

一、項(xiàng)目概況

******小學(xué)，建筑面積和操場(chǎng)面積總計(jì)9.96萬(wàn)平方米。

博雅校區(qū)：皇姑區(qū)嘉陵江街64號(hào)，占地面積15132平方米，建筑面積25328平方米。

惟美校區(qū)：皇姑區(qū)岐山中路8號(hào)，占地面積6100平方米，建筑面積6121平方米。

樂(lè)真校區(qū)：皇姑區(qū)嘉陵江街111號(hào)，占地面積7344平方米，建筑面積4743平方米。

煥新校區(qū)：皇姑區(qū)明廉東路2號(hào)，占地面積15430平方米，建筑面積19611.39平方米。

至善校區(qū)：皇姑區(qū)昆山中路7-2號(hào)，占地面積3250平方米，建筑面積3100平方米。

敏行校區(qū)：皇姑區(qū)昆山中路55號(hào)，占地面積7053平方米，建筑面積7231平方米。

二、管理目標(biāo)

1.本項(xiàng)目的總體管理目標(biāo)是達(dá)到國(guó)家、沈陽(yáng)市制定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，具體約定為管理規(guī)范有序,服務(wù)周到熱情；綜合服務(wù)保障有力；環(huán)境綠化優(yōu)美,衛(wèi)生潔凈、物品整潔；各種設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)良好；能圓滿完成各項(xiàng)臨時(shí)性工作。

2.采購(gòu)人將制訂具體的管理制度和考核方法，對(duì)中標(biāo)單位的服務(wù)進(jìn)行全過(guò)程考核。

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)考核實(shí)施辦法

******學(xué)校校園物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管工作機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，充分發(fā)揮職能部門和師生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)公司切實(shí)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，為廣大師生提供更優(yōu)質(zhì)和更完善的物業(yè)管理服務(wù)，特制定本辦法。

(一)考核組織機(jī)構(gòu)

學(xué)校成立物業(yè)管理服務(wù)考核工作組(以下簡(jiǎn)稱考核工作組)?？己斯ぷ鹘M主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)考核工作的總體組織、協(xié)調(diào)和參與。

(二）考核組織實(shí)施

物業(yè)管理服務(wù)考核工作由過(guò)程考核、季度考核組成。

1.過(guò)程考核

（1）過(guò)程考核的主要形式

過(guò)程考核主要由日常監(jiān)督巡查和專項(xiàng)檢查組成。考核工作部門應(yīng)根據(jù)《招標(biāo)文件》《物業(yè)管理服務(wù)合同》《物業(yè)管理服務(wù)考核實(shí)施辦法》等相關(guān)文件要求，對(duì)所轄職責(zé)范圍內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)情況進(jìn)行日常監(jiān)督巡查和專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)委派專人做好記錄（同時(shí)可采用拍照、錄像、錄音等直觀方式記錄實(shí)況），且及時(shí)通知物業(yè)公司專業(yè)主管或者項(xiàng)目負(fù)責(zé)人予以確認(rèn)，并以書面形式提出獎(jiǎng)罰或者扣分處理意見(jiàn)、整改意見(jiàn)或建議，做到圖文并茂、寫實(shí)描述、有據(jù)可查。過(guò)程考核記錄樣表如下：

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)過(guò)程考核記錄表（樣表）

說(shuō)明：

1）上表中的“時(shí)間”是指存在問(wèn)題發(fā)生的時(shí)間；“服務(wù)項(xiàng)目”是保潔服務(wù)、場(chǎng)館服務(wù)、綜合維修、夜間安防服務(wù)四大板塊的名稱；“校區(qū)名稱”是指博雅校區(qū)、惟美校區(qū)、樂(lè)真校區(qū)、煥新校區(qū)、至善校區(qū)、敏行校區(qū)；“存在問(wèn)題的描述”是指根據(jù)各管理服務(wù)范圍、內(nèi)容和質(zhì)量要求對(duì)日常監(jiān)督巡查和專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題進(jìn)行寫實(shí)描述記錄（包含時(shí)間、地點(diǎn)、人物、事件、經(jīng)過(guò)等）；“記錄人”是指各考核部門專******學(xué)校其他人員；“確認(rèn)人”是指物業(yè)公司相應(yīng)的專業(yè)主管或者項(xiàng)目經(jīng)理。

2）“獎(jiǎng)罰或扣分意見(jiàn)”是指依據(jù)存在的問(wèn)題對(duì)照《招標(biāo)文件》《物業(yè)管理服務(wù)合同》《物業(yè)管理服務(wù)考核實(shí)施辦法》等相關(guān)文件要求作出的合理的獎(jiǎng)罰或者扣分初步意見(jiàn)，扣分應(yīng)該對(duì)照各服務(wù)項(xiàng)目及分項(xiàng)名稱的考核分值范圍內(nèi)進(jìn)行。

（2）過(guò)程考核的考核分值和職責(zé)分工表如下：

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)過(guò)程考核的考核分值和職責(zé)分工表

（3）過(guò)程考核的獎(jiǎng)罰辦法

過(guò)程考核除了扣分外，還可以對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰和加分獎(jiǎng)勵(lì)。

******學(xué)校提出整改問(wèn)題項(xiàng)后，一個(gè)月內(nèi)無(wú)整改意向、整改操作或無(wú)整改方案的，每項(xiàng)每次100元至2000元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)扣款處理?？己斯ぷ鞑块T提出的扣款建議須報(bào)考核工作組審核認(rèn)定后通知物業(yè)公司確認(rèn)，并與季度考核后在支付考核季度的最后一個(gè)月的進(jìn)度款時(shí)一并執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)懲罰和扣分一般不宜同時(shí)實(shí)施。

2）加分獎(jiǎng)勵(lì)：在日常物業(yè)管理服************學(xué)校聲譽(yù)和利益做出重大貢獻(xiàn)，重要會(huì)議、大型活動(dòng)保障有力，創(chuàng)造性開(kāi)展管理服務(wù)工作贏得師生一致認(rèn)可，其他事項(xiàng)等，可以在對(duì)應(yīng)的“服務(wù)項(xiàng)目”適當(dāng)加分，但不得超過(guò)分項(xiàng)考核分值的20%，且加分應(yīng)在季度考核工作會(huì)議上修訂或者確認(rèn)。

2.季度考核

季度考核在季度的最后一個(gè)月的月末進(jìn)行，分為匯總過(guò)程考核結(jié)果和綜合評(píng)定。

（1）匯總過(guò)程考核結(jié)果

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)過(guò)程考核記錄表》，并組織本部門相關(guān)人員召開(kāi)當(dāng)季度物業(yè)服務(wù)考核工作會(huì)議（也可邀請(qǐng)物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員參加），聽(tīng)取物業(yè)企業(yè)當(dāng)季度物業(yè)服務(wù)情況，通報(bào)當(dāng)季度物業(yè)服務(wù)存在的問(wèn)題，提出并討論下季度整改意見(jiàn)，并按照《招標(biāo)文件》《物業(yè)管理服務(wù)合同》《物業(yè)管理服務(wù)考核實(shí)施辦法》等相******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)考核工作部門過(guò)程考核結(jié)果匯總表》。

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)考核工作部門過(guò)程考核結(jié)果匯總表

考核工作部門負(fù)責(zé)人（簽字）：

? 考核工作部門聯(lián)系人（簽字）： ? ? ? ? ? 年 ?月 日 ?

（2）考核工作部門綜合評(píng)定

各考核工作部門完成季度匯總過(guò)程考核結(jié)果后，在季度末召開(kāi)季度綜合評(píng)定會(huì)議，邀請(qǐng)物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理參加，會(huì)議議程主要有：一是通報(bào)季度物業(yè)管理服務(wù)的整體情況和各考核工作部門的過(guò)程考核結(jié)果得分；二是提出季度物業(yè)管理服務(wù)存在的主要問(wèn)題和以后的整改意見(jiàn)，三是參會(huì)人按照《招標(biāo)文件》《物業(yè)管理******************小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)季度考核綜合評(píng)分匯總表》。

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)過(guò)程考核匯總表

（考核時(shí)段： ? ?年 ?月-- ? 年 ?月）

注：1.過(guò)程考核表由考核組根據(jù)各考核工作部門報(bào)送的過(guò)程考核表進(jìn)行匯總填寫；

? ?2.各考核工作部門的過(guò)程考核表作為本表的附件。

匯總填報(bào)人（簽字）： ? ? ? ? ? ? ? ? ? 匯總審核人（簽字）：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 年 ?月 ?日

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)季度考核綜合評(píng)分表

（考核時(shí)段： ? ?年 ?月 ?日-- ? 年 ?月 ?日）

備注說(shuō)明：

1、評(píng)定結(jié)果分為：優(yōu)、良、及格、不及格

2、平定結(jié)果對(duì)照表

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)考核季度綜合評(píng)分匯總表

備注說(shuō)明：

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)季度考核綜合評(píng)分表》的匯總表，其中“總得分”為綜合評(píng)分有效之和，“有效人數(shù)”綜合評(píng)分有效人數(shù)，“代表平均得分”=（總得分）÷（有效人數(shù)）。

2、評(píng)定結(jié)果分為：優(yōu)、良、及格、不及格

3、平定結(jié)果對(duì)照表

匯總填報(bào)人（簽字）： ? ? ? ? ? ? ? ? ?匯總審核人（簽字）：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 年 ?月 ?日

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)服務(wù)過(guò)程、季度考核匯總表

備注：

1、季度考核分的計(jì)算方法

季度考核最終得分=(（過(guò)程考核得分合計(jì)/1000）×100)×70% (（綜合平均得分合計(jì)/1000）×100)×30%

2、評(píng)定結(jié)果分為：優(yōu)、良、及格、不及格

3、平定結(jié)果對(duì)照表

總表填報(bào)人（簽字）： ? ? ? ? ? ? ? ? ? 總表審核人（簽字）：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 年 ?月 ?日

（三）考核結(jié)果運(yùn)用

******學(xué)校有權(quán)單方面終止物業(yè)管理服務(wù)合同：

1.在考核過(guò)程中出現(xiàn)三次季度考核得分低于60分；

2.違反物業(yè)管理服務(wù)合同******學(xué)校正常運(yùn)轉(zhuǎn)的；

******學(xué)校造成重大經(jīng)濟(jì)損失和不良影響的；

4.國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

附件1：

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

三、采購(gòu)要求：

（一）項(xiàng)目經(jīng)理：

1、人員要求：人數(shù)1人。

男女不限，男性55周歲以下，女性50周歲以下，高中及以上學(xué)歷，1年以上（含1年）非住宅類物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，五官端正，性格外向，具有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，身體健康，有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。持有相關(guān)崗位證書（上崗前核驗(yàn)相關(guān)證明材料）。

2、職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通及日常項(xiàng)目工作安排、管理、培訓(xùn)及監(jiān)督管理工作；

3、管理標(biāo)準(zhǔn)：

1）使用文明用語(yǔ)熱情接待及疏導(dǎo)來(lái)訪客人；

2）維護(hù)業(yè)主利益和形象，遵守甲方各項(xiàng)規(guī)章制度。頭發(fā)要整潔，不留奇異的發(fā)型；不得披頭散發(fā)，不戴夸張的頭飾。上班應(yīng)化淡妝，但不得濃抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹濃香水。

3）物業(yè)管理員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)， 文明服務(wù)，嚴(yán)格考勤。

4）采購(gòu)人對(duì)物業(yè)公司的總體滿意率達(dá)到95％以上。

（二）保潔服務(wù)

1、保潔班長(zhǎng)：人數(shù)6人。

（1）人員要求：男女不限，男性60周歲以下，女性50周歲以下，五官端正，組織協(xié)調(diào)力強(qiáng)，熟悉清潔工作流程及各清潔藥劑的使用。

（2）職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)保潔員日常工作安排與監(jiān)督工作。

（3）管理標(biāo)準(zhǔn)

1）每日定時(shí)巡檢保潔員工作情況，確保保潔工作的效率。

2）協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理管的保潔管理工作。

2、保潔員：人數(shù)36人（其中13人服務(wù)期：10個(gè)月，23人服務(wù)期：12個(gè)月）。

（1）人員要求：男女不限，男性60周歲以下，女性50周歲以下，責(zé)任心強(qiáng)，身體健康，掌握保潔基本常識(shí)。

（2******辦公室、會(huì)議室、值班室、樓道、走廊、衛(wèi)生間及院內(nèi)等公共場(chǎng)所的環(huán)境衛(wèi)生清掃及垃圾的收集、清運(yùn)工作。

（3）管理標(biāo)準(zhǔn)：

1）保潔設(shè)施完備，并定期對(duì)地面、衛(wèi)生潔具等部位進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；確保表面光潔、無(wú)污漬。

2）衛(wèi)生間每天隨時(shí)清理，包括地面、墻面、盆臺(tái)、鏡面、大小便池、窗臺(tái)、污水池、水龍頭、棚面等；定期消毒，保證衛(wèi)生間清潔。

3）公共通道每天用地拖至少兩次清擦地面；每天用干凈的軟布擦拭電器開(kāi)關(guān)、踢角線；

4）每周計(jì)劃清理與隨開(kāi)隨清相結(jié)合，對(duì)痰盂進(jìn)行日去污、周保養(yǎng)處理；

5）本委托項(xiàng)目范圍內(nèi)所有區(qū)域衛(wèi)生保潔，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔，有專人監(jiān)督檢查。

6）無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，地面無(wú)污跡、水跡、痰跡。

7）樓宇外圍無(wú)改變用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。

******學(xué)校進(jìn)行冬季除雪，將積雪堆放在校方指定的校園內(nèi)地點(diǎn)（如校園內(nèi)綠化帶）

（三）場(chǎng)館服務(wù)

場(chǎng)館服務(wù)員：人數(shù)5人（服務(wù)期：10個(gè)月）。

1、人員要求：男女不限，男性60周歲以下，女性50周歲以下，身體健康。要求講標(biāo)準(zhǔn)普通話，對(duì)師生及領(lǐng)導(dǎo)熱情、禮貌、周到、責(zé)任心強(qiáng)、服從管理，做好本職工作。

2、職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)場(chǎng)館的日常管理及服務(wù)。

3、管理標(biāo)準(zhǔn)：熟練掌握服務(wù)技能、清潔標(biāo)準(zhǔn)，保持場(chǎng)館各部位設(shè)備潔凈、物品整齊、空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅，忠于職守，保證師生安全。

（四）綜合維修服務(wù)：人數(shù)7人。

其中維修班長(zhǎng)（電工）：1人，維修工：6人。

1、人員要求:男性，年齡60周歲以下，有豐富的維修工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，能吃苦耐勞。維修主管（電工）：高中及以上學(xué)歷，具有相關(guān)必要安全技術(shù)知識(shí)，須持有特種作業(yè)操作證（低壓電工作業(yè)）（上崗前核驗(yàn)相關(guān)證明材料）。

2、職責(zé)范圍：

維修班長(zhǎng)（電工）：

1******學(xué)校維修工作的統(tǒng)籌安排，并在各校區(qū)進(jìn)行流動(dòng)作業(yè)。

******學(xué)校的電室、配電箱、開(kāi)關(guān)柜、照明系統(tǒng)、插座等電氣設(shè)備巡檢。

******學(xué)校正常用電。

******學(xué)校內(nèi)的電氣設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理工作。

維修工：

1）負(fù)責(zé)樓內(nèi)的房屋、門窗、桌椅等教學(xué)樓所有設(shè)施的日常維修工作。

2）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。

3）負(fù)責(zé)房屋構(gòu)筑物、房屋使用的設(shè)備、設(shè)施等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；上下管道、落水管、照明等的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。

3、管理標(biāo)準(zhǔn)：報(bào)修處理及時(shí)率100％。

（五）夜間安防服務(wù)

秩序維護(hù)員：人數(shù)8人。

1.人員要求：男性，年齡60周歲以下，身體健康，能吃苦耐勞，必須有保安員證（上崗前核驗(yàn)相關(guān)證明材料）。

2.職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)夜間維護(hù)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)公共秩序、安全巡視、門崗執(zhí)勤等安全服務(wù)工作。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)行夜間值班及巡邏制度，秩序維護(hù)員熟悉學(xué)教學(xué)樓環(huán)境，負(fù)責(zé)校園夜間的安全保衛(wèi)工作做到無(wú)差錯(cuò)服務(wù)，無(wú)安全隱患事故發(fā)生。

（六）本項(xiàng)目需要的管理服務(wù)人員為63人，其中：

四、其他要求：

1、保證物業(yè)服務(wù)人員穩(wěn)定，未經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)不得更換。物業(yè)人員必須政治可靠,家庭住址詳細(xì),個(gè)人資料齊全，留有相應(yīng)備案。

2、在投標(biāo)文件中提供證件的人員，必須按崗位為我校進(jìn)行服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)人證不合一的情況，我校有權(quán)利拒絕簽訂物業(yè)合同，并取消投標(biāo)人中標(biāo)資格。

3、簽訂合同后,全部物業(yè)服務(wù)人員在12小時(shí)之內(nèi)到位，組織好交接工作，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)和各項(xiàng)工作的正常進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)服從采購(gòu)人對(duì)各服務(wù)崗位的安排。

4、中標(biāo)單位每年對(duì)校園內(nèi)的綠籬進(jìn)行1次修剪。

5、在履行合同期間如服務(wù)質(zhì)量差，無(wú)法滿足服務(wù)要求，甲方有權(quán)提前終止合同。不允許掛靠、外包經(jīng)營(yíng)，履行合同期間一經(jīng)發(fā)現(xiàn)甲方有權(quán)終止合同。

6、投標(biāo)人的報(bào)價(jià)應(yīng)包括為完成本項(xiàng)目各項(xiàng)服務(wù)可能發(fā)生的全部費(fèi)用。包括但不限于員工各崗位工資、保險(xiǎn)、稅金等所有費(fèi)用。投標(biāo)單位所報(bào)價(jià)格中，有關(guān)取費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定（應(yīng)滿足國(guó)家最新繳費(fèi)基數(shù)）；員工工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足項(xiàng)目所在地最新工資標(biāo)準(zhǔn)要求，為員工繳納相應(yīng)的保險(xiǎn)等。費(fèi)用范圍投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)為含稅價(jià)（以人民幣為結(jié)算單位）。如有缺項(xiàng)取費(fèi)或不能滿足上述要求，則該投標(biāo)文件按無(wú)效標(biāo)書處理。

五、付款方式：按月支付

六、履約保證金:不收取

七、服務(wù)地點(diǎn)：******小學(xué)（具體服務(wù)地點(diǎn)滿足采購(gòu)人要求）

博雅校區(qū)：皇姑區(qū)嘉陵江街64號(hào)。

惟美校區(qū)：皇姑區(qū)岐山中路8號(hào)。

樂(lè)真校區(qū)：皇姑區(qū)嘉陵江街111號(hào)。

煥新校區(qū)：皇姑區(qū)明廉東路2號(hào)。

至善校區(qū)：皇姑區(qū)昆山中路7-2號(hào)。

敏行校區(qū)：皇姑區(qū)昆山中路55號(hào)。

八、服務(wù)期限：合同簽訂后一年（18人10個(gè)月，45人12個(gè)月）。

九、組織驗(yàn)收主體：本項(xiàng)目的履約驗(yàn)收工作由采購(gòu)人依法組織實(shí)施。